Как оформить запрет на регистрационные действия с недвижимостью или снять его
Что такое запрет на регистрационные действия и как он влияет на сделку
Запрет на регистрационные действия — это мера, при которой собственник недвижимости добровольно или принудительно лишается возможности вносить изменения в правоустанавливающие документы на неё.
Проще говоря, если есть такой запрет невозможно, например, завершить сделку купли-продажи — зарегистрировать переход права собственности от продавца покупателю в Росреестре.
Это касается любой недвижимости:
- квартиры;
- дома;
- земельного участка;
- машино-места;
- офисного помещения и т. д.
Даже если стороны сделки подпишут договор купли-продажи, проведут расчёт и фактическую передачу имущества, его собственником по документам всё равно останется продавец. По закону полноправно владеть объектом покупатель сможет только после того, как запись о сделке будет зафиксирована в ЕГРН.
Важно
Передача жилья по договору дарения — это тоже сделка, только безвозмездная. Для её завершения переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если наложен запрет на регистрационные действия, объект подарить не удастся до тех пор, пока он не будет снят.
Как правильно подарить квартиру
близкому родственнику
Кто может наложить запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью может наложить как собственник, так органы власти.
Запрет по инициативе собственника
Собственник вправе подать заявление в Росреестр с просьбой запретить государственную регистрацию перехода, прекращения, обременения или ограничения прав на объект без его личного участия.
Обычно владельцы пытаются этим защитить свою недвижимость от мошеннических действий. После наложения запрета никто без ведома и согласия собственника не может его продать или подарить такой объект, сдать его внаём (в случае с коммерческим помещением — в длительную аренду) или отдать в залог. Росреестр не будет рассматривать заявления о действиях с объектом от других людей, даже с оформленной нотариальной доверенностью.
Запрет можно установить, даже если во владении человека находится лишь часть объекта. Но это не помешает другим собственникам распоряжаться своими долями так, как они посчитают нужным.
Когда запрет от собственника не действует
Иногда Росреестр обязан рассмотреть обращение на операции с недвижимостью, невзирая на запрет собственника.
Это возможно в таких случаях:
- есть вступившее в силу судебное решение — например, об установлении сервитута или отчуждении объекта;
- заявлено требование судебного пристава;
- идёт банкротство собственника.
Сдайте или продайте свою квартируРазместить объявление за 0 ₽
важно
Для жителей Москвы существует особая оговорка. Если многоэтажный дом включён в программу реновации жилого фонда, заявление о регистрации перехода права собственности на жильё от столичного органа исполнительной власти всё равно рассмотрят, несмотря на запрет владельца.
Запрет со стороны органов власти
Иногда собственник объекта недвижимости может быть ограничен во владении, пользовании и распоряжении им в силу закона, из-за судебного решения или исполнительного производства.
Типичный пример — ипотека в силу закона: до погашения кредитной задолженности собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом.
В случае судебного разбирательства ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью вправе подать истец. Если он выиграет суд, то получит ксерокопию определения и исполнительный лист, а сотрудник Федеральной службы судебных приставов — исполнительную документацию, которая позволит наложить обременение на имущество и ограничить права владельца.
Если в отношении собственника заведено исполнительное производство из-за долгов по ЖКУ, просроченных кредитов, штрафов ГИБДД, запрет накладывает сам пристав-исполнитель.
важно
Инициированный собственником запрет на регистрационные действия просто не даёт оформить переход права в Росреестре. А вот арест недвижимости приставами или судом — более широкое понятие. Так, у пристава есть право запретить должнику не только распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Реестр наследственных дел:
как найти и проверить данные
Как установить запрет на сделки через МФЦ или "Госуслуги"
Чтобы запретить регистрационные действия со своей недвижимостью, собственник или его законный представитель должны подать в Росреестр соответствующее заявление.
В нём указывают:
- Ф.И.О. и паспортные данные владельца;
- адрес и кадастровый номер объекта, на действия с которым налагается запрет;
- какой именно запрет устанавливается: на любые действия с объектом или только на часть возможных операций без личного участия собственника.
В заявлении нужно обязательно расписаться и поставить дату. При его подаче надо предъявить документы о праве собственности на объект и документы, которые удостоверяют личность и полномочия заявителя.
Подать заявление можно лично через МФЦ или оформить его онлайн на портале госуслуг. Госпошлина или иные платежи за это не взимаются.
Информация о наложенном запрете появится в ЕГРН через 5 рабочих дней со дня приёма заявления.
Как оформить запрет через МФЦ
Для установки запрета следует прийти в отделение МФЦ. Как правило, нужно предварительно записаться на приём. При себе необходимо иметь паспорт и документы на объект.
Специалист сформирует заявление о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника, а после подписания — направит его в Росреестр.
ВАЖНО
Если вы направляете заявление почтой, ходатайство должно быть заверено нотариально.
Как оформить запрет через "Госуслуги"
Удалённо подать заявление можно через портал госуслуг. Для авторизации потребуется подтверждённая учётная запись, а для удостоверения заявления — усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно бесплатно получить через приложение "Госключ".
Как установить запрет через "Госуслуги" / скриншот с портала госуслуг
Большинство данных, в том числе об объектах недвижимости заявителя, в процессе подачи подгрузятся автоматически. Собственнику останется только проверить информацию. При необходимости данные можно отредактировать.
Запрет на сделки без личного участия заявитель устанавливает на каждый объект недвижимости по отдельности.
Уведомление об исполнении заявки придёт в личный кабинет пользователя.
Выбор объекта, на который оформляется запрет / скриншот с портала госуслуг
Как снять запрет на регистрационные действия
Запрет, который наложил сам собственник, можно снять аналогично — через соответствующее заявление в Росреестр. Удобнее всего подать его через портал госуслуг. Запись об отмене запрета должны внести в ЕГРН также в течение 5 рабочих дней.
Когда сделка — например, по продаже квартиры — проходит в присутствии собственника, действующий запрет аннулируется автоматически.
Если вместо собственника на сделке присутствует его доверитель, снять наложенный запрет не получится, даже если у представителя есть доверенность. Поэтому лучше сделать это заранее через "Госуслуги".
Как снять запрет на действия с недвижимость через "Госуслуги" / скриншот с портала госуслуг
В случае смерти собственника в регистрационный орган с заявлением снять запрет обращается новый владелец, вступивший в наследство.
Когда запрет или арест наложен властями, снять их возможно только на основании документов от органов, установивших это ограничение. Например, у собственника квартиры была задолженность по кредиту, банк обратился с иском в суд и выиграл дело. После погашения долга сотрудник Федеральной службы судебных приставов вынесет постановление о снятии запрета на регистрационную деятельность и направит его в Росреестр. А тот уже внесёт правки в базу ЕГРН.
Ограничение с объекта можно снять или удовлетворив требования взыскателя — как в примере выше, или заменив по ходатайству объект ограничения на другой, принадлежащий тому же собственнику. Но такой запрос могут отклонить. Также запрет или арест реально снять, доказав, что стоимость объекта несоразмерна цене исковых требований.
Как проверить, снят ли запрет
Вся информация об объекте недвижимости, в том числе о наложении запрета на регистрационные действия или об аресте, отражается в выписке из ЕГРН. Проще всего заказать её через госуслуги.
Как получить выписку из ЕГРН / скриншот с портала госуслуг
Собственник объекта может получить онлайн-выписку бесплатно. После отправки запроса она приходит в личный кабинет на "Госуслугах" в течение нескольких минут. Информации в ней достаточно, чтобы проверить, снят ли ранее установленный запрет на регистрационные действия.
Что такое выписка из ЕГРН,
как её получить и зачем она нужна
Запрет не панацея от мошенников
Наложенный запрет на регистрационные действия защищает собственника от аферы с недвижимостью только в том случае, если он сам не участвует в сделке.
Если владелец почему-то пришёл на встречу с мошенниками и подписал документы, запрет не поможет: хозяин лично присутствовал — сделка прошла, поэтому собственник потерял имущество.
Главное
— Запрет на регистрационные действия вправе наложить не только собственник, но и органы власти.
— Наложить и снять запрет можно через портал госуслуг или МФЦ. Оплата за наложение и снятие запрета не предусмотрена.
— Запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия позволит владельцу избежать махинаций с его собственностью, если он не будет присутствовать на сделке. В этом случае мошенникам не поможет даже нотариальная доверенность.